¿Su seguro dice que su techo es muy viejo? Estas son sus opciones

La aseguradora dice que mi techo es demasiado viejo: qué hacer

Si su aseguradora dice que su techo es demasiado viejo, lo primero que debe hacer es leer toda la carta, anotar la fecha límite y documentar el estado real de su techo de tejas. Esta guía le explica cada paso para propietarios en Miami, Fort Lauderdale, West Palm Beach, Kendall, Naples, Fort Myers y Boca Raton.

Qué le pide la carta sobre la antigüedad del techo

Un aviso sobre la antigüedad del techo suele ser una solicitud de renovación o de suscripción, no una cancelación inmediata. Lea primero la carta completa. Busque tres datos: la antigüedad o la fecha de instalación del techo que indica, lo que le pide que presente y la fecha en la que debe responder.

Anote la fecha en que recibió la carta. Marque la fecha de respuesta en su calendario. Guarde juntos la carta, la página de declaraciones de su póliza y la fecha de renovación en una misma carpeta. Responda exactamente lo que pide la carta. Los requisitos pueden variar entre aseguradoras y pólizas, así que no suponga que la carta de otra persona es igual a la suya.

¿Decide la antigüedad del techo por sí sola la cobertura?

La antigüedad del techo importa mucho, pero las aseguradoras también evalúan su estado. Un techo de tejas de 20 o 30 años no es automáticamente inasegurable. El resultado depende de la aseguradora, de la póliza y del estado del techo debidamente documentado.

La ley de Florida limita las decisiones basadas únicamente en la antigüedad de los techos más viejos. Cuando un techo tiene al menos 15 años, una aseguradora que de otro modo exigiría su reemplazo antes de emitir o renovar una póliza de seguro de vivienda debe permitir primero que el propietario lo haga inspeccionar por un inspector autorizado, y el propietario paga esa inspección. La aseguradora no puede negarse a emitir o renovar una póliza únicamente por la antigüedad del techo si esa inspección demuestra que le quedan al menos 5 años de vida útil.

Cada aseguradora establece sus propios requisitos de elegibilidad y condiciones de cobertura. Un techo de tejas con tejas sólidas y bien fijadas se evalúa de forma distinta que uno con tejas agrietadas, deslizadas o faltantes, o con filtraciones activas. Pregunte a su aseguradora por escrito qué reparación o reemplazo aceptará. Así sabrá qué considera la carta.

Por qué las aseguradoras revisan la antigüedad y el estado del techo

Las aseguradoras revisan la antigüedad porque un techo más viejo ha tenido más años para desgastarse, y la lluvia impulsada por el viento encuentra los puntos débiles. La exposición de South Florida a los huracanes hace que esta revisión sea común. Sus requisitos de inspección explican cómo funciona esta evaluación.

En un techo de tejas, los inspectores suelen revisar:

• Tejas agrietadas, deslizadas o faltantes
• El estado de la membrana impermeabilizante bajo las tejas
• Las juntas (flashing) alrededor de ventilas, chimeneas y canales
• Los sujetadores y la forma en que el techo se conecta con las paredes
• Señales de filtraciones pasadas, como manchas en el cielo raso o madera húmeda en el ático

Un techo con mantenimiento y reparaciones documentadas es más fácil de explicar que uno sin registros. Guarde los recibos de cada reparación, incluso las pequeñas.

Qué debe documentar una inspección del techo

Una inspección útil registra la antigüedad, el material y el estado del techo con fotos fechadas y un informe escrito. Pida fotos de cada faldón del techo, primeros planos de las tejas y las juntas, y fotos desde el ático y de los cielos rasos debajo. El resumen escrito debe nombrar cada reparación que recomiende el inspector.

La prueba de la antigüedad del techo puede provenir de registros de permisos, facturas originales de instalación, información del producto de la teja y recibos de reparaciones. Reúna estos documentos antes de responder a la aseguradora.

La ley de Florida le otorga el derecho a una inspección. Para un techo de al menos 15 años, la aseguradora debe permitirle realizar una inspección del techo por un inspector autorizado, a costo del propietario, antes de exigir el reemplazo del techo como condición para emitir o renovar una póliza de seguro de vivienda.

Anote la fecha de la inspección. Guarde copias de todo lo que envíe a la aseguradora y registre cada llamada y correo electrónico. Si la carta exige un formato determinado, siga ese formato.

Cómo el reemplazo afecta la cobertura y el pago de la indemnización

El reemplazo cambia cuánto paga la aseguradora y cuándo lo hace. Para una vivienda asegurada por costo de reemplazo, la aseguradora debe pagar inicialmente al menos el valor en efectivo real de la pérdida asegurada, menos el deducible aplicable. Sin embargo, si se aplica a la pérdida asegurada un deducible del techo conforme a s. 627.701(10), la aseguradora puede limitar el pago de la reclamación en lo que respecta al techo al valor en efectivo real de la pérdida en el techo hasta que reciba una prueba razonable de que el asegurado pagó el deducible del techo. Paga los montos restantes a medida que se realizan las reparaciones, conforme a las disposiciones de Fla. Stat. § 627.7011.

El valor en efectivo real generalmente refleja la antigüedad y el desgaste del techo. El costo de reemplazo es lo que cuesta reemplazar el techo. La cobertura por costo de reemplazo puede incluir los costos de cumplir con los códigos de construcción aplicables, según los términos de la póliza y los límites que correspondan. Verifique si su póliza incluye cobertura de leyes y ordenanzas.

Si se aplica un deducible del techo, la aseguradora puede limitar el pago del techo al valor en efectivo real hasta que tenga una prueba de que usted pagó el deducible. La prueba puede incluir un cheque cancelado, un recibo de giro postal o un estado de cuenta de tarjeta de crédito.

La ley de Florida generalmente exige un permiso antes de reparar o modificar una edificación, conforme a Fla. Stat. § 553.79. El reemplazo del techo de una vivienda unifamiliar también debe incluir ciertas técnicas contra tormentas de viento, incluidas las barreras secundarias contra el agua, conforme a Fla. Stat. § 553.844. Planifique el cronograma con anticipación para que el trabajo y los trámites coincidan con la fecha de la aseguradora.

Reparación, reemplazo y planificación de los próximos pasos

La reparación puntual de tejas es adecuada para daños limitados y documentados. El reemplazo completo es adecuado para un techo cuyo estado no puede llevarse a condiciones sólidas mediante reparaciones. Deje que el informe de inspección guíe esa decisión.

El momento es importante si una tormenta dañó el techo. Una reclamación suplementaria queda prescrita a menos que se dé aviso dentro de 18 meses. En el caso de huracanes, la fecha de la pérdida es la fecha en que la tormenta tocó tierra.

Si planea agregar paneles solares más adelante, confirme primero el estado del techo.

Haga inspeccionar y documentar su techo de tejas

Si su aseguradora marcó su techo de tejas por su antigüedad y todavía no tiene un registro de inspección, una inspección documentada es el siguiente paso más directo. Nuestra consulta inicial gratuita, confidencial y sin compromiso, puede ayudarle. Podemos revisar su techo de tejas y ayudarle a documentar su estado para la solicitud de la aseguradora. Comuníquese a través de nuestra página de contacto.