Inspección de techo de tejas antes de huracanes en Florida

Inspección del techo de tejas antes de la temporada de huracanes en Florida

Una inspección del techo de tejas antes de la temporada de huracanes en Florida consiste en revisar el techo desde el suelo hacia arriba en busca de tejas desplazadas, cumbreras dañadas, huecos en la impermeabilización (flashing) y señales de agua en el ático. La temporada de huracanes del Atlántico va del 1 de junio al 30 de noviembre. Una revisión ahora le da tiempo para planificar las reparaciones antes de una tormenta. Esta guía explica qué debe buscar, por qué cada punto importa para la entrada de viento y agua, y qué pueden significar sus hallazgos.

Por qué revisar un techo de tejas antes de la temporada de huracanes

Una revisión previa a la temporada detecta problemas pequeños mientras todavía son pequeños. También le da tiempo para programar reparaciones en lugar de hacerlas durante una tormenta.

Los techos de tejas son pesados. Dependen de que los sujetadores, las grapas y la membrana bajo las tejas trabajen juntos. Si una capa falla, la lluvia empujada por el viento puede llegar a la base del techo. Una sola teja suelta puede parecer un problema menor, pero puede dejar expuestas las capas que están debajo.

Los sistemas de tejas también están sometidos a pruebas. Miami-Dade County Product Control incluye las tejas de concreto como un tipo de teja reconocido. Indica que un sistema de tejas de concreto Plantation de perfil plano y encaje entre sí se prueba según la norma TAS 112 y se aprueba para aplicaciones específicas del Código de Construcción de Florida y de la Zona de Huracanes de Alta Velocidad (Miami-Dade County Product Control). Un sistema probado depende de que todas sus partes permanezcan en su lugar. Por eso cada una de las revisiones que se describen a continuación es importante.

Para más información sobre los techos de tejas en el sur de Florida, consulte nuestra guía de techos de tejas.

Seguridad antes de comenzar

Comience desde el suelo y no camine sobre las tejas. Las tejas rotas o sueltas pueden deslizarse y quebrarse bajo su peso. Muchas lesiones en techos ocurren cuando las personas pisan una superficie que no pueden ver bien.

Use binoculares para su primera observación. Revise los aleros, los bordes laterales (rakes), las cumbreras y los canalones de unión (valleys). Anote cualquier cosa que se vea fuera de lugar y luego decida qué revisar a continuación.

Si usa una escalera, colóquela sobre un suelo firme y nivelado. Apóyela contra los aleros solo si es seguro hacerlo. Nunca estire los brazos sobre un hueco ni se incline más allá de los peldaños laterales de la escalera.

Programe la revisión del ático durante las horas de luz del día. Lleve una linterna y a alguien que le ayude. Pida a esa persona que observe desde afuera mientras usted revisa desde adentro.

Revisiones a nivel del suelo: tejas, cumbreras y bordes

Lo primero que debe buscar son tejas agrietadas, astilladas o faltantes. Revise primero los aleros y los bordes laterales. La presión del viento es más alta en estos bordes, por lo que el daño suele comenzar allí.

Luego, busque tejas que parezcan desplazadas. Una teja que sobresale más que sus vecinas, o que está fuera de su hilera, puede haberse deslizado. Las tejas deslizadas pueden permitir que el viento y la lluvia pasen por debajo de la superficie del techo.

Después, inspeccione las tapas de la cumbrera y de las uniones de cuatro aguas (hip caps). Busque grietas, mortero suelto o desmoronado, y secciones faltantes. Un hueco en una tapa permite que el agua y el viento penetren por debajo de las tejas contiguas.

También revise si hay manchas oscuras o musgo en las tejas. El musgo y la suciedad retienen la humedad contra la superficie. Con el tiempo, esa humedad puede desgastar la teja y el mortero.

Por último, observe el color y el desgaste de la superficie. El descoloramiento o el desprendimiento causados por el calor pueden indicar antigüedad. Para saber más sobre cómo el sol del sur de Florida afecta la elección de las tejas, lea nuestra guía sobre el color de los techos de tejas con el calor del sur de Florida.

Penetraciones e impermeabilización (flashing): los puntos comunes de filtración

La mayoría de las filtraciones comienzan donde el techo está interrumpido. Estos puntos incluyen chimeneas, tuberías de ventilación, tragaluces y equipos montados sobre el techo. La impermeabilización (flashing) es la moldura o el remate metálico o sellado que cubre estas uniones.

Revise la impermeabilización en busca de bordes levantados, sellador agrietado o huecos. Observe con atención cualquier punto donde el metal se encuentra con la teja. Las separaciones pequeñas en estos puntos son fáciles de pasar por alto desde la calle.

Los canalones de unión (valleys) son otro punto débil. Son los lugares donde se encuentran dos planos del techo, por lo que el agua corre hacia ellos. Busque escombros que bloqueen el flujo, tejas agrietadas a lo largo del canalón y metal expuesto que haya perdido su recubrimiento.

Las paredes y las buhardillas (dormers) también requieren atención. Busque sellador fallado o molduras separadas en los puntos donde el techo se une con la pared. Observe si hay herrajes de montaje solar o penetraciones de conductos, y verifique que sus sellos se vean intactos.

Membrana y sujetadores: lo que no se ve desde la calle

La membrana (underlayment) es la capa resistente al agua que se encuentra debajo de las tejas. Actúa como barrera secundaria si el viento o el agua atraviesan las tejas. Cuando las tejas se desplazan, esta capa puede quedar expuesta. Puede leer más en nuestra guía de membranas bajo techos de tejas en Florida.

Desde el ático, busque manchas de agua en la base del techo, en las vigas y en el aislamiento. Las manchas recientes se ven más oscuras y húmedas. Las manchas antiguas se ven desvaídas y secas, con anillos o decoloración. Anote qué tipo observa.

Revise si entra luz del día a través de la base del techo. La luz indica que hay un hueco. Busque también clavos doblados u oxidados y cualquier sección hundida. Estos pueden señalar problemas en la fijación.

Pregunte si las tejas se instalaron con grapas o sujetadores adecuados para resistir el viento. Si los registros no lo muestran, anótelo como una pregunta pendiente. Nuestro equipo puede revisar este punto con usted durante una evaluación.

Por último, considere la carga. La teja es pesada. Si planea agregar peso al techo, verifique si la estructura de la casa puede soportarlo. Nuestra guía sobre si una casa puede soportar un techo de tejas de concreto trata esta cuestión.

Canaletas, drenaje y limpieza de escombros

Limpie las canaletas, los bajantes y los canalones de hojas y escombros. El agua necesita un camino libre para salir del techo durante las lluvias intensas. Un drenaje obstruido puede hacer que el agua regrese por debajo de las tejas.

Revise las tablas de la cornisa (fascia) y del sofito (soffit). Estas tablas sostienen en su lugar el borde del techo. Busque podredumbre, zonas blandas o tablas que se hayan separado.

Pode las ramas de los árboles que cuelgan sobre el techo. Las ramas pueden golpear las tejas y aflojarlas durante el viento. También pueden dejar caer escombros sobre la superficie del techo y dentro de las canaletas.

Realice estas tareas de limpieza antes de subir. Use las revisiones a nivel del suelo para decidir si es necesaria una visita al techo.

Interpretar sus hallazgos y dar el siguiente paso

Clasifique sus hallazgos en tres grupos. Los problemas estéticos son cambios de color o de superficie que no afectan la entrada de agua. Los puntos a vigilar son señales leves, como una teja ligeramente desplazada, que debe volver a revisar. Los puntos que requieren reparación antes de la temporada de tormentas incluyen tejas deslizadas, impermeabilización levantada, mortero de cumbrera fallado y cualquier mancha reciente en el ático.

Fotografíe cada hallazgo con una marca de fecha. Las fotos le ayudan a seguir los cambios a lo largo del tiempo y a planificar las reparaciones.

Es posible que las reparaciones requieran un permiso. La ley de Florida generalmente exige un permiso antes de iniciar cualquier trabajo de reparación en un edificio, según el Fla. Stat. § 553.79. En el condado de Miami-Dade, la página de permisos para techos del condado enumera los formularios y las listas de verificación requeridos.

Los propietarios de viviendas en Florida también pueden usar un formulario oficial de inspección de mitigación para el seguro contra viento.

Si encontró tejas deslizadas, impermeabilización levantada o manchas en el ático, comuníquese con ASP Superhome. Su consulta inicial es gratuita, confidencial y sin compromiso de continuar. Podemos revisar sus opciones de reparación o reemplazo de techos de tejas antes del 1 de junio: contacte a ASP Superhome.