¿Su seguro dice que su techo es muy viejo? Entienda qué significa y qué puede hacer

¿Su aseguradora dice que su techo es demasiado viejo? Guía para el sur de Florida

¿Qué pasa si mi compañía de seguros dice que mi techo es demasiado viejo? La respuesta corta: el aviso normalmente inicia una revisión. No pone fin a la conversación.

La ley de Florida limita cuándo una aseguradora puede negar la cobertura solo por la antigüedad del techo. Esta guía explica qué suele significar el aviso, qué determina el resultado y qué puede hacer después. Está escrita para propietarios de viviendas en Miami, Fort Lauderdale, Kendall y zonas cercanas, incluidas las personas que gestionan la casa de un familiar o una propiedad que administran.

¿Qué significa un aviso de “demasiado viejo”?

Un aviso de “demasiado viejo” suele significar que la aseguradora ha señalado la antigüedad del techo como factor de riesgo. Esa señal afecta cómo se califica el techo. No es un veredicto sobre toda la vivienda.

Puede recibir este aviso en la renovación, después de una solicitud de inspección o durante un reclamo. La carta o la llamada suele usar algunos términos clave:

• Antigüedad del techo es cuántos años tiene el techo, medidos desde la última fecha en que el 100 por ciento de la superficie del techo fue construido o reemplazado conforme al código de construcción vigente en ese momento o, cuando se hicieron reemplazos parciales, desde la fecha inicial de un reemplazo parcial, siempre que los reemplazos parciales posteriores se hayan completado hasta lograr que el 100 por ciento de la superficie haya sido construido o reemplazado. Las aseguradoras también consideran su vida útil restante, es decir, cuántos años puede seguir cumpliendo su función.
• Año de cobertura es el año que una aseguradora utiliza para evaluar el techo. Puede ser distinto del año en que se instaló el techo.
• Aprobado por la compañía es un término de la aseguradora para una reparación o una condición del techo que ella ha aceptado. Su significado exacto depende de la aseguradora, así que solicite esa información por escrito.

La fecha de antigüedad en el expediente de la aseguradora no siempre coincide con la fecha de instalación. Las facturas, los documentos de garantía y los registros del techador pueden ayudar a demostrar cuándo se instaló el techo.

¿Por qué las aseguradoras revisan la antigüedad y el estado del techo?

Las aseguradoras revisan la antigüedad y el estado del techo porque este es la principal barrera contra el viento y el agua. Un techo más antiguo tiene menos margen antes de filtrarse o fallar.

Un techo que todavía funciona bien puede tratarse de forma distinta a uno con desgaste visible. Las tejas o tejas de techo faltantes, las grietas, los paneles metálicos levantados y las filtraciones anteriores llaman la atención. Los registros claros de estas condiciones son importantes.

El sur de Florida añade presión. El sol intenso, las lluvias fuertes y los vientos de tormenta afectan a los materiales de techado. La exposición a huracanes es una razón importante por la que las aseguradoras prestan mucha atención a los techos de toda la región.

El material también importa. El Institute for Business & Home Safety revisó el desempeño de los techos en el suroeste de Florida después del huracán Ian. Según IBHS, los sistemas de techos metálicos resistieron bien vientos de menos de 130 mph. La evaluación de techos del huracán Ian del IBHS ofrece los detalles.

¿Qué ocurre en una renovación, un reclamo o una póliza nueva?

Según la legislación de Florida, si el techo tiene 15 años o más, la compañía de seguros debe dar al dueño de la casa la opción de hacer revisar el techo por un inspector aprobado por la compañía, con cargo al dueño, antes de exigir un cambio de techo para emitir o renovar el seguro. Si esa inspección indica 5 años o más de vida útil restante, la aseguradora no puede negarse a emitir o renovar la póliza únicamente por la antigüedad del techo.

En un reclamo, el momento es crítico. Un reclamo suplementario queda excluido si no se notifica dentro de 18 meses. En el caso de huracanes, la fecha de la pérdida es la fecha en que el huracán tocó tierra; en el caso de tornados, tormentas de viento, lluvias intensas y otros fenómenos meteorológicos, es la fecha en que la Administración Nacional Oceánica y Atmosférica verifica el evento.

Si está comprando una vivienda o asumiendo una póliza, la cobertura puede estar limitada o condicionada. La Oficina de Regulación de Seguros de Florida explica que los formularios de las pólizas de vivienda pueden variar, que las viviendas antiguas pueden emitirse bajo la cobertura HO-8 y que la elegibilidad puede variar según la aseguradora.

¿Qué factores determinan la cobertura de un techo antiguo?

El estado del techo, la causa del daño, el texto de la póliza y las normas locales de construcción son los factores que más determinan la cobertura. Cada uno puede cambiar la respuesta.

La condición es lo primero. Las fotos de las tejas, las tejas de barro o los paneles metálicos, junto con cualquier historial de filtraciones, ofrecen una imagen más completa que un simple número de antigüedad.

La causa es lo siguiente. Una pérdida repentina por tormenta se trata de forma distinta al desgaste a largo plazo, así que el ajustador preguntará cuál de las dos ocurrió.

Las reglas de cada aseguradora también varían. Citizens Property Insurance Corporation publica requisitos de inspección de techos para techos antiguos, que incluyen la documentación de la vida útil restante. El Departamento de Servicios Financieros de Florida indica que los descuentos por techo varían según la aseguradora y dependen de la antigüedad, la condición y el tipo de techo. Según sus consejos sobre descuentos por techo, esos descuentos suelen limitarse a techos de menos de 10 años.

Las normas de construcción también importan. Conforme al Fla. Stat. § 553.844, el reemplazo de un techo en una vivienda unifamiliar construida en sitio debe incluir ciertas técnicas contra vientos huracanados, incluidas las barreras secundarias contra el agua.

A menos que la aseguradora reciba su negativa por escrito, se considera que la póliza incluye cobertura por leyes y ordenanzas, limitada al 25 por ciento del límite de la vivienda.

¿Cuáles son sus opciones cuando la postura de la aseguradora no es clara?

Comience pidiendo a la aseguradora los hallazgos sobre el techo por escrito. Solicite las fotos, la fecha de la inspección y el motivo indicado.

¿La antigüedad del techo afecta lo que puede hacer su aseguradora?

Los deducibles también pueden afectar el pago. Conserve los recibos, un cheque cancelado o un acuerdo de financiamiento.

La reparación y el reemplazo son decisiones distintas. La reparación corresponde a daños localizados y documentados. El reemplazo corresponde al desgaste generalizado que respalda una inspección. El tipo de techo también importa, ya que las tejas, el metal y otros techos envejecen de forma diferente. ASP Superhome ofrece reparación de techos, reemplazo de techos, techos metálicos y techos de tejas.

Si firma un contrato de techado vinculado a un reclamo de seguro, la ley de Florida establece requisitos.

Puntos clave y su siguiente paso

Un aviso de “demasiado viejo” inicia una revisión de la antigüedad, el estado, la causa del daño y las reglas de la póliza. No resuelve el asunto.

• Solicite por escrito todos los hallazgos sobre el techo.
• Documente el estado con fotos fechadas.
• Conserve comprobantes de cualquier deducible que pague.
• Esté atento a los plazos de los reclamos.

Preguntas frecuentes